A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que a perda da propriedade de um imóvel rural pelo arrendador, em decorrência de decisão judicial, acarreta a extinção automática do contrato de arrendamento. Segundo o entendimento firmado no julgamento do REsp 2.187.412, o arrendatário não possui o direito de permanecer na posse da área até o esgotamento do prazo contratual previsto originalmente.

A controvérsia em questão envolveu o arrendatário de duas glebas que tiveram sua titularidade transferida a terceiros por força de uma sentença judicial. Na época da celebração dos contratos de arrendamento, não constavam averbações nas matrículas imobiliárias sobre a existência de disputas judiciais envolvendo as terras. Diante da situação, arrendatário buscou o Poder Judiciário buscando a manutenção da posse sob o argumento de ser terceiro de boa-fé, sustentando que os novos titulares deveriam assumir os deveres pactuados pelo antigo proprietário.

Todavia, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais rejeitou a pretensão, posicionamento que foi integralmente mantido pela Corte Superior. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, fundamentou que os contratos de arrendamento rural são regidos por legislação especial, o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), o que limita a aplicação subsidiária das normas do Código Civil. A interpretação da Corte é que a proteção dada ao arrendatário em casos de alienação voluntária não se estende à perda de propriedade por via judicial.

Destacou-se que, embora o artigo 92, parágrafo 5º, do Estatuto da Terra assegure a continuidade da exploração em situações de compra e venda ou imposição de ônus real, o cenário de perda forçada da propriedade possui regramento distinto. Conforme o artigo 26, inciso VIII, do Decreto nº 59.566/1966, a extinção do arrendamento é uma consequência direta da perda da propriedade pelo arrendador. Portanto, não ocorre a sub-rogação automática do novo titular nas obrigações de um contrato ao qual não anuiu.

A decisão reforça que a eficácia do contrato rural perante terceiros está condicionada ao título de propriedade do arrendador original. Uma vez declarada a perda desse direito, a posse do antigo arrendatário torna-se precária em face do detentor legítimo do domínio. Com base nesse entendimento, o STJ concluiu ser desnecessário o ajuizamento de ações autônomas de despejo ou rescisão, permitindo a imissão direta na posse pelo novo titular, dada a inexistência de vínculo jurídico remanescente com o ocupante.

Em conclusão, o tribunal estabeleceu um marco diferencial entre a sucessão obrigacional nas alienações consensuais e a ruptura do vínculo contratual nas transmissões forçadas de propriedade. Dessa forma, assegura-se ao adquirente judicial o direito de receber o bem livre de encargos contratuais prévios, consolidando a segurança jurídica nas decisões de transferência de domínio.

Fonte

STJ, 3ª Turma, REsp 2.187.412.