TJSP derruba arrematação e reforça a intimação obrigatória de herdeiros no condomínio

A 33ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento à apelação interposta em embargos de terceiro para declarar nula a arrematação realizada em execução de título extrajudicial, em razão da ausência de intimação pessoal das herdeiras que, por sucessão, passaram a deter fração ideal do imóvel em condomínio.

A decisão reafirma que a alienação judicial de fração ideal exige ciência formal dos coproprietários. No caso, discutia-se a expropriação de quota-parte de imóvel indiviso. O Tribunal destacou que a dívida executada era de natureza pessoal da coproprietária executada, ex-cônjuge do coproprietário falecido, de modo que a responsabilidade patrimonial recaía apenas sobre o patrimônio particular da devedora, não alcançando o quinhão hereditário das sucessoras.

Sendo assim, a fração ideal transmitida às herdeiras constitui patrimônio estranho à execução, o que reforça sua posição de terceiras legitimadas à tutela por embargos.

O fundamento principal do acórdão foi a obrigatoriedade de intimação do coproprietário quando a incidência expropriatória recai sobre fração ideal de condômino, conforme o art. 889 do CPC. Ao reconhecer que as herdeiras não foram cientificadas da alienação judicial, foi reconhecido o vício como nulidade absoluta, por comprometer o devido processo legal e por atingir terceiros não sujeitos aos limites subjetivos da preclusão da execução.

Como consequência, a Câmara julgou procedentes os embargos de terceiro e declarou nula a arrematação, invertendo a sucumbência e fixando honorários advocatícios em favor das embargantes. O Tribunal também registrou que, uma vez reconhecida a nulidade por ausência de intimação, restou prejudicada a análise de tese subsidiária sobre impenhorabilidade do bem de família.

O precedente é especialmente relevante para operações de cobrança judicial, recuperação de crédito e aquisição de ativos em leilões judiciais. Para exequentes, reforça a necessidade de diligência registral e processual efetiva antes da hasta.

Fonte

TJSP, 33ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 1003281-54.2025.8.26.0362, Rel. Des. Luiz Eurico, j. 02/02/2026 (provimento; nulidade da arrematação por ausência de intimação das herdeiras coproprietárias; art. 889 do CPC).