A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria, entendeu que a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. Isso porque, quanto à propriedade fiduciária de bem imóvel, regida pela Lei 9.514/1997, verifica-se que a garantia somente se constitui com o registro do contrato que lhe serve de título no registro imobiliário do local onde o bem se situa.
No caso concreto, foi ajuizada ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, com a consequente condenação do réu em devolver as quantias já pagas. O motivo foi a impossibilidade de adimplir as parcelas pactuadas. Em 1ª instância, determinou-se a restituição de 90% dos valores pagos, com a rescisão do contrato.
Segundo a relatora, Ministra Nancy Andrighi, A cláusula de alienação fiduciária em garantia não impede a resolução do contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente, caso o contrato não tenha sido registrado. Isso porque, o registro do contrato tem natureza constitutiva, conforme dispõe a Lei n. 9.514/1997. Ou seja, sem esse registro, a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se constituem.
Nesse sentido, sem o registro no competente Registro de Imóveis, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. Isso porque, independentemente da parte que tenha dado causa à ausência do registro, é certo que a garantia não se constituiu, não sendo cabível, portanto, a submissão do adquirente ao procedimento de leilão.
Fonte: REsp 1835598/SP